區(qū)域綜合開發(fā)，實踐中又稱片區(qū)綜合開發(fā)、城鎮(zhèn)綜合開發(fā)。區(qū)域綜合開發(fā)在我國現(xiàn)行的法規(guī)政策中尚無統(tǒng)一和明確的定義，一般是指在符合國家及地方規(guī)劃的前提下、對具有一定規(guī)模、相對成片的區(qū)域進行系統(tǒng)性改造、投資、建設(shè)、運營和維護。關(guān)鍵內(nèi)容通常包括戰(zhàn)略定位、規(guī)劃設(shè)計、土地一級開發(fā)、基建公服建設(shè)、產(chǎn)業(yè)和內(nèi)容導(dǎo)入、運營管理等，常見形式包括舊城改造、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)、旅游綜合體等。本文對區(qū)域綜合開發(fā)在不同階段下的形式和特點進行總結(jié)歸納，梳理區(qū)域性綜合開發(fā)項目的現(xiàn)狀、92號文的對綜合開發(fā)項目帶來的困境、區(qū)域性綜合開發(fā)項目的主流模式、三種開發(fā)類型的區(qū)別與流程、片區(qū)開發(fā)的十種融資方式，為參與片區(qū)開發(fā)的各類主體提供參考和借鑒。
一、區(qū)域性綜合開發(fā)項目的現(xiàn)狀
（一）基本概念
區(qū)域性綜合開發(fā)項目（以下簡稱“綜合開發(fā)項目”），實踐中也稱片區(qū)綜合開發(fā)或園區(qū)綜合開發(fā)項目，在我國目前的法規(guī)政策中對其尚無明確的定義，一般來講，是指在符合國家及地方規(guī)劃的前提下對成片區(qū)域進行系統(tǒng)性地改造、建設(shè)、運營和維護的行為，通常會包括土地一級開發(fā)、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)運營，以及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入服務(wù)等內(nèi)容。從PPP項目角度看，財政部PPP綜合信息平臺將項目劃分為19個一級行業(yè)，其中“城鎮(zhèn)綜合開發(fā)”類項目基本上可以理解為即以PPP模式實施的綜合開發(fā)項目，其下包括園區(qū)開發(fā)、城鎮(zhèn)化建設(shè)、土地儲備、廠房建設(shè)和其他5個二級分類。
（二）綜合開發(fā)項目的常見實施模式
此類項目的傳統(tǒng)實施模式，主要包含以下幾種：一是最早的政府直接投資建設(shè)開發(fā)的模式，即政府直接作為投資主體進行區(qū)域的建設(shè)開發(fā)，資金來源主要以財政性資金為主；第二種是在政企開發(fā)的改革趨勢下，由平臺公司作為投融資主體的模式，其資金來源主要是財政性資金+債務(wù)性融資，但債務(wù)性資金的還本付息仍然依靠政府補貼；第三種是完全市場化的操作模式，由企業(yè)享有土地溢價分成或通過一二級聯(lián)動開發(fā)取得收益，政府投入較少，但隨著政策的收緊，該模式已基本陷入瓶頸。近幾年來，隨著PPP模式的興起，社會資本通過PPP方式參與區(qū)域性綜合開發(fā)已成為一個創(chuàng)新。
二、92號文的對綜合開發(fā)項目帶來的困境
2017年11月份，財政部發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范政府和社會資本合作（PPP）綜合信息平臺項目庫管理的通知》（財辦金〔2017〕92號，以下簡稱“92號文”），明確指出新簽約項目不得從政府性基金中安排項目運營補貼，直接切斷區(qū)域綜合開發(fā)的主要回報來源，造成如今區(qū)域綜合開發(fā)缺少合規(guī)政策出口的困境。
提出為規(guī)范PPP項目運作，遏制隱性債務(wù)風(fēng)險增量，一方面要嚴格新項目入庫標準，另一方面要集中清理不合規(guī)的已入庫項目，并對各類不合規(guī)情形作了詳細的列舉，勘稱近幾年P(guān)PP大規(guī)模推廣以來國家層面所出臺的最全面、最詳細的負面清單。從92號文的具體規(guī)定來看，與后續(xù)綜合開發(fā)PPP項目的實施特別相關(guān)的主要是以下幾個方面的問題：
（一）純政府付費類的綜合開發(fā)項目將會受限
92號文指出，要“優(yōu)先支持存量項目，審慎開展政府付費類項目”，而對于綜合開發(fā)項目而言，按照過去此類項目常見的運作模式，其建設(shè)范圍主要以征地拆遷、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施新建為主；從回報機制來看，此類項目投資規(guī)模巨大，且自身的經(jīng)營性收益來源較少，項目公司或社會資本主要通過政府付費收回投資成本及合理收益，容易對地方財政造成巨大的壓力。另外，從國內(nèi)現(xiàn)行的政策傳導(dǎo)機制和行政管理體系來看，地方政府為規(guī)避行政風(fēng)險，往往會對國家政策進行過度解讀和執(zhí)行，盡管92號文規(guī)定使用的是“審慎開展”的表述，不排除地方實操層面將之異化為“禁止開展”的可能性。
（二）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商引資項目等內(nèi)容不得納入PPP合作范圍
根據(jù)92號文規(guī)定，對于“不屬于公共服務(wù)領(lǐng)域，政府不負有提供義務(wù)的，如商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商引資項目等”的項目，不得入庫。在過去的一些綜合開發(fā)PPP項目實踐中，不乏一二級聯(lián)動，將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商引資等不屬于公共服務(wù)領(lǐng)域的內(nèi)容納入PPP范圍的做法，在92號文出臺之后此類項目顯然將會被列入禁止入庫的范圍。
其實，這條規(guī)定并非92號文的新要求，而是國家層面一直在強調(diào)的紅線，即政府和社會資本合作的范圍只能是政府負有提供義務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)領(lǐng)域，例如早在《國務(wù)院辦公廳關(guān)于政府向社會力量購買服務(wù)的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2013〕96號）中就指出，“對應(yīng)當由政府直接提供、不適合社會力量承擔的公共服務(wù)，以及不屬于政府職責(zé)范圍的服務(wù)項目，政府不得向社會力量購買”，另外，在《關(guān)于在公共服務(wù)領(lǐng)域深入推進政府和社會資本合作工作的通知》（財金[2016]90號）中也規(guī)定：“要嚴格區(qū)分公共服務(wù)項目和產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目，在能源、交通運輸、市政工程、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、環(huán)境保護、保障性安居工程、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老、教育、科技、文化、體育、旅游等公共服務(wù)領(lǐng)域深化PPP改革工作”。
（三）前期準備工作不到位的項目不得入庫
92號文規(guī)定，對于“新建、改擴建項目未按規(guī)定履行相關(guān)立項審批手續(xù)的”項目不得入庫，根據(jù)財政部PPP綜合信息平臺的實際運行管理流程來看，首先，上述“不得入庫”指的主要是“管理庫”而不是“儲備庫”；其次，上述的“立項審批手續(xù)”是指要完成項目的可行性研究報告/資金申請報告或申請核準項目的報告，并取得相關(guān)主管部門的批復(fù)。
從綜合開發(fā)項目的特點來看，其項目合作范圍復(fù)雜，子項目數(shù)量眾多，建設(shè)周期較長，通常需要分期進行開發(fā)，無論在建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、投資額上都有較大的不確定性，另外常常還會涉及區(qū)域的相關(guān)規(guī)劃調(diào)整，需要引入具備產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力的社會資本參與項目的策劃與設(shè)計，因此沒辦法像單體項目一樣，在社會資本招選之前就完成項目立項、可行性研究、初步設(shè)計等前期工作。因此，按照此類項目過去的做法，往往是在社會資本招選完成之后再進行具體的項目立項審批手續(xù)，或者先將整個項目做一個粗略的大立項，在涉及具體子項目的時候再分別進行深入的可研和設(shè)計工作，但無論是哪種做法，按照92號文的規(guī)定，其前期準備工作實際上并不到位，因此，預(yù)計在未來綜合開發(fā)PPP項目的推進中，需要更加注重項目的前期規(guī)劃、立項等工作的開展，確保PPP實施流程與投資項目審批監(jiān)管流程的有序銜接。
（四）綜合開發(fā)項目的兩評論證應(yīng)當符合相關(guān)規(guī)定
根據(jù)92號文規(guī)定，未通過物有所值評價和財政承受能力論證的的新項目不得入庫，未按規(guī)定開展“兩個論證”的已入庫項目，包括雖已開展物有所值評價和財政承受能力論證，但評價方法和程序不符合規(guī)定的情形，將面臨被清退出庫的風(fēng)險。
如前所述，在過去的綜合開發(fā)類PPP項目中，由于前期準備工作成熟度不夠，往往項目邊界條件相對模糊，建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、投資額等均具有不確定性，這也給PPP項目實施方案編制過程中的經(jīng)濟測算以及兩評中的定量分析帶來了較大困難，從而導(dǎo)致兩評流于形式，不能準確地預(yù)測項目實際的投入成本和產(chǎn)出效益，在以政府付費作為主要收入來源的項目回報機制安排下，將會導(dǎo)致政府財政支出責(zé)任存在超支風(fēng)險，最終影響項目的實際可實施性。這也是92號文為何反復(fù)強調(diào)兩評合規(guī)性的重要原因。
（五）以債務(wù)性資金充當資本金的項目存在不合規(guī)風(fēng)險
另外，92號文還將“違反相關(guān)法律和政策規(guī)定，未按時足額繳納項目資本金、以債務(wù)性資金充當資本金或由第三方代持社會資本方股份的”重點作為判斷不合規(guī)的標準之一。在此規(guī)定下，過去PPP項目中常見的通過“小股大債”、“股東借款”等通過債務(wù)性資金解決項目資本金來源的方式未來已無法再簡單復(fù)制。但實踐我們更為關(guān)注的是下述幾個細節(jié)問題：
1、社會資本通過債務(wù)性融資方式取得的資金作為其資本金投入項目公司是否合規(guī)？
筆者認為，92號文中所指的“以債務(wù)性資金充當資本金”僅限于以項目公司作為融資主體取得的債務(wù)性資金。對于社會資本股東通過債務(wù)性融資方式合法取得的資金，作為其權(quán)益性出資投入到項目公司后，盡管對社會資本屬于債務(wù)性資金，但對項目公司而言，該部分資金是非債務(wù)性資金，并不屬于92號文所限制的不合規(guī)情形。在《國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知》（國發(fā)[1996] 35號）中，也規(guī)定了：“投資者按照國家規(guī)定從資金市場上籌措的資金”可以作為該投資者（相當于社會資本股東）所投資的項目法人（相當于PPP項目公司）的資本金來源。
2、綜合開發(fā)項目的最低資本金比例要求應(yīng)當設(shè)置為多少？
國發(fā)[1996] 35號及后續(xù)國務(wù)院關(guān)于調(diào)整項目資本金比例的一系列文件中，明確項目資本金最低比例要求的行業(yè)包括交通運輸、煤炭、鋼鐵、郵電、化肥、電力、機電、建材、化工、石油加工、有色、輕工、紡織、商貿(mào)等，并未明確規(guī)定綜合開發(fā)項目的最低資本金比例要求。這是由于綜合開發(fā)項目自身的復(fù)雜性，難以被簡單歸類到上述某個單體行業(yè)中，因此實際上政策層面對于此類項目的資本金比例并沒有明確要求，項目實踐中往往會參考國發(fā)[1996] 35號文件中的“其他行業(yè)”，將綜合開發(fā)項目的資本金確定為20%。
然而從實際情況來看，綜合開發(fā)項目由于其建設(shè)內(nèi)容復(fù)雜性、建設(shè)時序的不確定性以及巨大的投資額度，往往會通過分期滾動開發(fā)的方式進行實施，如果簡單粗暴地按照項目總投資額的一定比例確定項目資本金，往往會造成冗余資金的浪費和高額的資金成本占用，從提高社會資本投資效益和投資積極性角度考慮，建議應(yīng)當適當控制綜合開發(fā)項目的投資規(guī)模，確有必要的可考慮分期實施，一方面合理控制社會資本的投資風(fēng)險和政府的財政支出責(zé)任風(fēng)險，另一方面也利于控制建設(shè)時序，確保項目區(qū)域的可持續(xù)性開發(fā)。
三、區(qū)域性綜合開發(fā)項目的主流模式
目前，國內(nèi)的園區(qū)開發(fā)模式主要分為重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)兩大類。
（一）、重資產(chǎn)類開發(fā)模式
1、完全地方政府掌控模式
管委會直屬管理運營。例：國內(nèi)大多數(shù)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。
2、國有平臺公司運作模式
政企分開，國有平臺公司運作，相對市場化。例：新加坡裕廊模式下的蘇州工業(yè)園。
3、政企合一開發(fā)模式
開發(fā)公司和管委會兩塊人馬一套牌子，屬于在市場早期比較常見的模式，目前基本已政企分開或政企合作。例：早期的寧波大榭。
4、產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)模式
A 政府與B 產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商在規(guī)定的年限內(nèi)，就C 產(chǎn)業(yè)新城(一般為十幾平方公里甚至幾十平方公里)的開發(fā)達成合作協(xié)議，一般采用PPP 模式。例：華夏幸福基業(yè)。
5、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式
以整體開發(fā)或訂制式開發(fā)的形式建設(shè)產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進行項目經(jīng)營和管理，獲取開發(fā)利潤。例：聯(lián)東U 谷，天安數(shù)碼城。
6、主體企業(yè)引導(dǎo)模式
業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)或高校獲取土地后自建園區(qū)，并在自身入駐園區(qū)且占主導(dǎo)地位的情況下，借助其在產(chǎn)業(yè)中的強大號召力，以出售、出租等方式吸引同類企業(yè)的集聚。例：海爾、中興自建的產(chǎn)業(yè)園。
（二）、輕資產(chǎn)類開發(fā)模式
1、運營品牌輸出模式
售賣乃至分拆“運營能力”，成為不少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商輕資產(chǎn)路徑的共同選擇。這一模式有諸多優(yōu)點，可以較小資金和較低風(fēng)險實現(xiàn)園區(qū)規(guī)�；季�；快速新增可協(xié)同園區(qū)，實現(xiàn)外溢資源的變現(xiàn)；為重資產(chǎn)項目進入新的城市探路；培育新的營收增長點，甚至分拆成為富有故事性的獨立業(yè)務(wù)，但這種模式需要在業(yè)界已經(jīng)擁有非常成熟的運營經(jīng)驗。例：億達中國。
2、資產(chǎn)證券化模式
將項目形成資產(chǎn)包，當項目達到良性狀態(tài)，形成 reits 快速變現(xiàn)，這種運作以普洛斯為典型代表，也是外資工業(yè)地產(chǎn)的成熟做法，可以有效支撐輕資產(chǎn)模式;但無論是中國式 reits，還是搭建境外架構(gòu)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) reits 還面臨著自身的行業(yè)難題，比如收益穩(wěn)定可靠的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀少、產(chǎn)業(yè)用地年限較短并有進一步縮短的可能等，都限制了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)借用 reits 推行輕資產(chǎn)的可能性。例，普洛斯。
3、搭建產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺模式
從產(chǎn)業(yè)的角度出發(fā)，以產(chǎn)業(yè)為核心聚焦產(chǎn)業(yè)黏性的價值，為產(chǎn)業(yè)提供相應(yīng)的配套和服務(wù)，增加服務(wù)端的比重，以增值服務(wù)為核心盈利點；但是“ 賣服務(wù)”的基礎(chǔ)依仗前期的夯實招商。只有足夠的入駐率，才得以形成“賣服務(wù)” 的用戶基礎(chǔ)。光憑借“賣服務(wù)”這單一來源顯然難以支撐整個公司。例：富春硅谷。
4、投資孵化模式
“房東變股東”，將園區(qū)和園區(qū)企業(yè)進行利益捆綁，與園區(qū)企業(yè)共同成長，通過股權(quán)分紅等獲得收益 ;但是產(chǎn)業(yè)投資與孵化投資回報周期長，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)的專業(yè)性、對政府資源金融資源的整合能力要求非常高，實際上非常難以復(fù)制。例：張江高科。
此外，在金融工具不足、資金需求量巨大的情況下，合作開發(fā)成為一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商的現(xiàn)實選擇，如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商+住宅開發(fā)區(qū)商;產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商; 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商+實業(yè)企業(yè)等。例：啟迪和協(xié)信聯(lián)手成立啟迪協(xié)信;萬科和天安數(shù) 碼合作成開發(fā)物流園。
目前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)進入存量運營時代，越來越多的園區(qū)運營商紛紛從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，解決園區(qū)企業(yè)在重資產(chǎn)拓展過程的風(fēng)險，但是產(chǎn)業(yè)園區(qū)是個復(fù)雜的系統(tǒng)，不具備足夠體量的土地儲備和可供出租出售的物業(yè)，是沒有話語權(quán)和主導(dǎo)權(quán)的，筆者認為，純輕資產(chǎn)運營是較難復(fù)制的，應(yīng)該輕重結(jié)合。
無論是哪種模式，都是企業(yè)根據(jù)自身情況做出的理性、甚至階段性的選擇，只靠租售收入不一定低端，資產(chǎn)證券化也不一定高端，這些模式無高下優(yōu)劣之分，適合自己的就是最好的。
四、三種開發(fā)類型的區(qū)別與流程
1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)。三者既有區(qū)別又有聯(lián)系。
五、片區(qū)開發(fā)的十種融資方式
1、PPP融資模式
在片區(qū)開發(fā)的開發(fā)過程中，政府與選定的社會資本簽署PPP合作協(xié)議，按出資比例組建SPV（特殊目的公司），并制定《公司章程》，政府指定實施機構(gòu)授予SPV特許經(jīng)營權(quán)，SPV負責(zé)提供片區(qū)開發(fā)建設(shè)運營一體化服務(wù)方案。
PPP合作模式具有強融資屬性，金融機構(gòu)與社會資本在PPP項目的合同約定范圍內(nèi)，參與PPP的投資運作，最終通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，在片區(qū)開發(fā)建成后，退出股權(quán)實現(xiàn)收益。社會資本與金融機構(gòu)參與PPP項目的方式也可以是直接對PPP項目提供資金，最后獲得資金的收益。
2、產(chǎn)業(yè)基金及母基金模式
片區(qū)開發(fā)在導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)時，往往需要產(chǎn)業(yè)基金做支撐，這種模式根據(jù)融資結(jié)構(gòu)的主導(dǎo)地位分三種類型：
第一種是政府主導(dǎo)，一般由政府（通常是財政部門）發(fā)起，政府委托政府出資平臺與銀行、保險等金融機構(gòu)以及其他出資人共同出資，合作成立產(chǎn)業(yè)基金的母基金，政府作為劣后級出資人，承擔主要風(fēng)險，金融機構(gòu)與其他出資人作為優(yōu)先級出資人，杠桿比例一般是1:4，片區(qū)開發(fā)具體項目需金融機構(gòu)審核，還要經(jīng)過政府的審批，基金的管理人可以由基金公司（公司制）或PPP基金合伙企業(yè)（有限合伙制）自任，也可另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)。這種模式下政府對金融機構(gòu)有穩(wěn)定的擔保。
第二種是金融機構(gòu)主導(dǎo)，由金融機構(gòu)聯(lián)合地方國企成立基金專注于投資特色小鎮(zhèn)。一般由金融機構(gòu)做LP，做優(yōu)先級，地方國企做LP的次級，金融機構(gòu)委派指定的股權(quán)投資基金作GP，也就是基金管理公司。
第三種是由社會企業(yè)主導(dǎo)的PPP產(chǎn)業(yè)基金。由企業(yè)作為重要發(fā)起人，多數(shù)是大型實業(yè)類企業(yè)主導(dǎo)，這類模式中基金出資方往往沒有政府，資信度和風(fēng)險企業(yè)承擔都在企業(yè)身上，但是企業(yè)投資項目仍然是政企合作的PPP項目，政府授予企業(yè)特許經(jīng)營權(quán)，企業(yè)的運營靈活性大。
3、股權(quán)投資基金模式
參與片區(qū)開發(fā)建設(shè)的企業(yè)除了上市公司外，還有處于種子期、初創(chuàng)期、發(fā)展期、擴展期的企業(yè)，對應(yīng)的股權(quán)投資基金基本可分為天使基金、創(chuàng)業(yè)投資基金、并購基金、夾層資本等。
除天使和創(chuàng)投之外，并購基金和夾層資本也是很重要的參與者。并購基金是專注于對目標企業(yè)進行并購的基金，其投資手法是，通過收購目標企業(yè)股權(quán)，獲得對目標企業(yè)的控制權(quán)，然后對其進行一定的重組改造，持有一定時期后再出售。夾層資本，是指在風(fēng)險和回報方面，介于優(yōu)先債權(quán)投資（如債券和貸款）和股本投資之間的一種投資資本形式，通常提供形式非常靈活的較長期融資，并能根據(jù)特殊需求作出調(diào)整。而夾層融資的付款事宜也可以根據(jù)公司的現(xiàn)金流狀況確定。
4、股權(quán)和產(chǎn)品眾籌模式
片區(qū)開發(fā)運營階段的創(chuàng)新項目可以用眾籌模式獲得一定的融資，眾籌的標的既可以是股份，也可以是產(chǎn)品或服務(wù)，比如特色小鎮(zhèn)三日游。眾籌具有低門檻、多樣性、依靠大眾力量、注重創(chuàng)意的特征，是一種向群眾募資，以支持發(fā)起的個人或組織的行為。股權(quán)眾籌是指公司出讓一定比例的股份，平分成很多份，面向普通投資者，投資者通過出資認購入股公司，獲得未來收益。
5、收益信托模式
片區(qū)開發(fā)項目公司委托信托公司向社會發(fā)行信托計劃，募集信托資金，然后統(tǒng)一投資于特定的項目，以項目的運營收益、政府補貼、收費等形成委托人收益。金融機構(gòu)由于對項目提供資金而獲得資金收益。
6、發(fā)行債券模式
片區(qū)開發(fā)項目公司在滿足發(fā)行條件的前提下，可以在交易商協(xié)會注冊后發(fā)行項目收益票據(jù)，可以在銀行間交易市場發(fā)行永（可）續(xù)票據(jù)、中期票據(jù)、短期融資債券等債券融資，也可以經(jīng)國家發(fā)改委核準發(fā)行企業(yè)債和項目收益?zhèn)�可以在證券交易所公開或非公開發(fā)行公司債。
7、貸款模式
利用已有資產(chǎn)進行抵押貸款是最常見的融資模式，但項目公司可以努力使得所運營項目成為納入政府采購目錄的項目，則可能獲得政府采購融資模式獲得項目貸款，而延長貸款期限及可分期、分段還款，則是對現(xiàn)金流穩(wěn)定的項目有明顯利好，如果進入貸款審批“綠色通道”，也能夠提升獲得貸款的速度。國家的專項基金是國家發(fā)改委通過國開行，農(nóng)發(fā)行，向郵儲銀行定向發(fā)行的長期債券，特色小鎮(zhèn)專項建設(shè)基金是一種長期的貼息貸款，也將成為優(yōu)秀的特色小鎮(zhèn)的融資渠道。
8、融資租賃模式
融資租賃是指實質(zhì)上轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部風(fēng)險和報酬的租賃，有三種主要方式：1.直接融資租賃，可以大幅度緩解片區(qū)開發(fā)建設(shè)期的資金壓力；2.設(shè)備融資租賃，可以解決購置高成本大型設(shè)備的融資難題；3.售后回租，即購買“有可預(yù)見的穩(wěn)定收益的設(shè)施資產(chǎn)”并回租，這樣可以盤活存量資產(chǎn)，改善企業(yè)財務(wù)狀況。
9、資產(chǎn)證券化
資產(chǎn)證券化是指以特定基礎(chǔ)資產(chǎn)或資產(chǎn)組合所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付支持，通過結(jié)構(gòu)化方式進行信用增級，在此基礎(chǔ)上發(fā)行資產(chǎn)支持證券（ABS）的業(yè)務(wù)活動。片區(qū)開發(fā)建設(shè)涉及到大量的基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)建設(shè)等，基于我國現(xiàn)行法律框架，資產(chǎn)證券化存在資產(chǎn)權(quán)屬問題，但在“基礎(chǔ)資產(chǎn)”權(quán)屬清晰的部分，可以嘗試使用這種金融創(chuàng)新工具，對片區(qū)開發(fā)融資模式也是一個有益的補充。
10、供應(yīng)鏈融資模式
供應(yīng)鏈融資是把供應(yīng)鏈上的核心企業(yè)及其相關(guān)的上下游配套企業(yè)作為一個整體，根據(jù)供應(yīng)鏈中企業(yè)的交易關(guān)系和行業(yè)特點制定基于貨權(quán)及現(xiàn)金流控制的整體金融解決方案的一種融資模式。
供應(yīng)鏈融資解決了上下游企業(yè)融資難、擔保難的問題，而且通過打通上下游融資瓶頸，還可以降低供應(yīng)鏈條融資成本，提高核心企業(yè)及配套企業(yè)的競爭力。
隨著投融資體制的改革，地方基建項目和片區(qū)建設(shè)任務(wù)的實施主體從政府過渡至城投平臺，通過金融機構(gòu)進行融資成為開發(fā)資金來源主流，信用背書也逐漸從財政擔保過渡為土地要素，即以土地直接抵押或以土地出讓收益為還款來源。此時的開發(fā)和投資，已經(jīng)開始著眼于綜合效益和地區(qū)形象的提升，開始要求基建投資與長期效益取得平衡。
隨著新一輪產(chǎn)業(yè)升級的浪潮和防范金融體系系統(tǒng)性風(fēng)險的政策要求，無論是地方政府還是投資者，均著重強調(diào)投融資的可控性和區(qū)域的長線發(fā)展，將區(qū)域開發(fā)的重點后移至產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和運營服務(wù)，力求引入有競爭力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)或具有高附加值的第三產(chǎn)業(yè)，在可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上實現(xiàn)雙方共贏。
土地開發(fā)全過程分為三個階段：
一、 土地一級開發(fā)
土地一級開發(fā)指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到一定的建設(shè)條件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成為“熟地”，再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。
一級開發(fā)工作流程三階段
土地一級階段包括“前期手續(xù)階段”、“組織實施階段”和“土地入市階段”。
一級開發(fā)項目模式
一級開發(fā)項目模式具體可細分為八大類：舊城改造項目、城中村改造項目、舊廠房改造項目國有土地收購儲備項目、土地一級開發(fā)項目、中心城區(qū)棚改項目、一次性招標棚改項目、土地開發(fā)棚改項目。雖然項目模式名稱存在差異，但實際中有些模式只是由于歷史原因?qū)е马椖磕Ｊ桨l(fā)生變化，項目性質(zhì)并未改變。
二、 土地二級開發(fā)
土地二級開發(fā)的典型就是房地產(chǎn)開發(fā)，即土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。一般指商品房首次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場。下文主要以房地產(chǎn)開發(fā)為例來為大家講解土地二級開發(fā)的流程，希望對大家有所幫助！
從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設(shè)前期準備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段。
01
項目決策階段
房地產(chǎn)項目可行性研究階段
房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會批準初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進行可行性研究。
1、可行性研究的內(nèi)容
可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。
可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)項目概況；(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定；(4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護;(5)資源供給及資本運作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護；(7)項目開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位需求、管理費用的研究；(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃；(9)項目經(jīng)濟及社會效益分析；(10)結(jié)論及建議。
2、可行性研究小組成員知識組成：經(jīng)濟師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師。
3、可行性研究的工作階段
1）投資機會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。
2）初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。
3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。
4）項目的評估和決策。
4、可行性研究步驟
可行性研究按5個步驟進行：(1)項目公司接受委托或集團公司董事會立項；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化；(4)財務(wù)評價和經(jīng)濟評價；(5)編制可行性研究報告。
5、集團公司董事會通過，批準正式立項，項目進入前期開發(fā)階段。
02
前期準備階段
1、 獲取土地使用權(quán)。
開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式
1）通過行政劃撥方式取得；
2）舊城改造取得中標地塊國有土地使用權(quán)；
3）轉(zhuǎn)讓取得；
4）出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；
5）聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得；
6）通過司法裁決取得；
7）通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。
2、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。
拆遷的主要內(nèi)容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；(3)環(huán)境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項目進行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項目的前期工作階段。
3、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報資料：
1）填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份；
2）建設(shè)項目批準文件；
3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
4）國有土地使用權(quán)批準文件（建設(shè)用地批準書或劃撥決定書）
5）拆遷代辦單位和評估機構(gòu)資料。
6）拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預(yù)算資金額度。）
03
規(guī)劃設(shè)計
1、申辦項目選址定點，取得《建設(shè)項目選址意見書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，取得《建設(shè)項目選址意見書》的附件：規(guī)劃設(shè)計（土地使用）條件
1）建設(shè)項目選址申請
2）委托設(shè)計單位設(shè)計，送審設(shè)計方案。
2、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報建分兩階段。
1）規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準意見書》。
2）施工圖核準階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。
3、 申辦建設(shè)工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。
4、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設(shè)工程施工至正負零時，持通知書等相關(guān)資料申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。持建筑紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。
5、建設(shè)項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)，確定勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工隊伍。
6、申辦《施工許可證》
04
項目銷售階段
1、申辦《銷售許可證》
商品房預(yù)售實行許可證制度。商品房預(yù)售許可證一年一換。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
2、商品房銷售及按揭辦理
（1）銷售前期準備工作（可委托銷售代理公司進行）
（2）銷售合同的簽訂。
（3）按揭辦理。
05
交付使用階段
1、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》。屬成片開發(fā)小區(qū)的，還應(yīng)申請綜合驗收。
2、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗收
建設(shè)工程竣工驗收后3個月內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)向原批準的城市規(guī)劃行政主管部門申報建設(shè)工程規(guī)劃驗收。
3、進行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》。
4、物業(yè)移交
開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同,該合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同生效時終止。
三、土地三級開發(fā)
三級開發(fā)一般是指運營，比如產(chǎn)業(yè)運營、商業(yè)運營等
1. 以純地產(chǎn)開發(fā)為主的模式：聯(lián)東U谷
聯(lián)東集團創(chuàng)立于1991年，以“聯(lián)東U谷”為核心品牌，專注園區(qū)產(chǎn)業(yè)運營、服務(wù)中小制造企業(yè)，已在全國 40 多個城市投資運營產(chǎn)業(yè)園區(qū)超過210個，引進制造業(yè)企業(yè)和科技型企業(yè)超過11000家。
聯(lián)東U谷以產(chǎn)業(yè)綜合體和總部基地為主，涵蓋獨棟辦公、研發(fā)中試、標準廠房等產(chǎn)品形態(tài)。這些物業(yè)產(chǎn)品小而精，更多為中小企業(yè)量身定制，具有較高的實用性。
主要盈利模式：物業(yè)租售(物業(yè)以獨棟辦公為主)+增值服務(wù)(設(shè)有專業(yè)化的服務(wù)平臺以提供增值服務(wù)和配套服務(wù))，其中以物業(yè)租售收益為主，如圖3所示，物業(yè)租售收益可達65%。此外，物業(yè)租售模式，一般是"6+2+2"(60%出售、20%出租、20%合作經(jīng)營)標準或"4+3+3"(40%出售、30%出租、30%合作經(jīng)營)標準。
2. 以產(chǎn)業(yè)平臺為特色的模式：華夏幸福
華夏幸福，中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運營商，成立于 1998 年，早期致力于河北省內(nèi)的城市住宅開發(fā)，自2002 年開始運營固安產(chǎn)業(yè)園區(qū)，隨后逐漸向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型。目前該公司運營產(chǎn)業(yè)新城已布局于長三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及長江中游城市群等區(qū)域。2018年，華夏幸福銷售收入1627.6億元。資產(chǎn)規(guī)模已達4097億元。
在產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)與運營中，華夏幸福充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)平臺的優(yōu)勢，整合各方產(chǎn)業(yè)資源，對接地方政府，除了一二級開發(fā)外，更為政府提供以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、服務(wù)與導(dǎo)入方面的服務(wù)。通過一系列的操作，從前期開發(fā)及后續(xù)運營的方面受益均等獲得，成功把短期的一次性房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)變成長期且可持續(xù)的園區(qū)運營。
主要盈利模式：一是通過墊付園區(qū)前期開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，獲得政府10%～15%的利息收入;二是園區(qū)招商引資返還收入，即園區(qū)新增固定資產(chǎn)投資額或新增財政收入的45%;三是園區(qū)配套地產(chǎn)開發(fā)收入;四是園區(qū)土地升值收益。
3. 以產(chǎn)業(yè)投資為特色的模式：張江高科
張江高科技園區(qū)，被譽為中國硅谷，成立于1992年7月，位于上海浦東新區(qū)中南部，是國家級高新技術(shù)園區(qū)，與陸家嘴、金橋和外高橋開發(fā)區(qū)同為上海浦東新區(qū)四個重點開發(fā)區(qū)域。受限于土地情況，2014年張江高科實行對外輕資產(chǎn)輸出，提出以“科技投行”作為戰(zhàn)略發(fā)展方向，著力打造新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營運商、面向未來高科技產(chǎn)業(yè)整合商和科技金融集成服務(wù)商的“新三商”戰(zhàn)略。2018年張江高科營業(yè)收入11.5億元，其中投資收入貢獻接近40%，利潤貢獻超過50%，強化了投資在營收和利潤貢獻中的重要地位。
張江高科大力推動產(chǎn)業(yè)投資，重點實現(xiàn)天使、VC、PE到產(chǎn)業(yè)并購的全投資鏈布局：針對不同企業(yè)在不同時期的融資需求，公司以直接投資、參股基金投資、管理基金投資等多種方式精準投資，并通過與武岳峰基金、金浦基金、經(jīng)緯資本、源星資本等合作，實施從天使、VC、PE到產(chǎn)業(yè)并購的全投資鏈布局。通過“投資一批、股改一批、上市一批、退出一批、儲備一批”，形成了產(chǎn)業(yè)投資的良性滾動循環(huán)。
4. 以專業(yè)服務(wù)為特色的模式：億達中國
億達中國自1998年開始，深耕大連、武漢，重點布局京津冀、長三角、大灣區(qū)、中西部及其他經(jīng)濟活躍區(qū)，先后開發(fā)和運營了大連軟件園、大連生態(tài)科技創(chuàng)新城、武漢軟件新城、北京中關(guān)村壹號等40余個商務(wù)園項目;2014年6月27日在香港聯(lián)交所主板上市。
億達中國已從初級階段租售服務(wù)到行政服務(wù)的階段，再從BOT模式的定制階段到全產(chǎn)業(yè)鏈的整合服務(wù)，直至今天的"保姆模式"服務(wù)，其成功將園區(qū)開發(fā)和運營職能剝離，進而更專注以招商運營、物業(yè)管理、增值服務(wù)等輕資產(chǎn)運營的專業(yè)服務(wù)模式。如：億達中國在大連軟件園打造時更重點打造技術(shù)服務(wù)方面的功能。
5. 以金融退出機制為特色的模式：金地商置
金地商置成立于2013年，香港上市公司(535.HK)，金地集團成員企業(yè)，是一家集地產(chǎn)綜合開發(fā)和資產(chǎn)管理平臺為一體，專業(yè)從事商業(yè)中心綜合體、產(chǎn)業(yè)園鎮(zhèn)、精品住宅、長租公寓、星級酒店等多元物業(yè)的開發(fā)銷售、投資管理和服務(wù)運營的開發(fā)商。
值得一提的是，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，金地商置完成了我國第一單文創(chuàng)園區(qū)ABS——上海8號橋項目ABS，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)證券化，這也為國內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商在盈利模式上提供另一條成功的道路。
上海8號橋項目由啟客運營十余年，商區(qū)成熟且租金來源穩(wěn)定，租金年均增長超過7%，在2016年10月被金地商置收購。金地商置運營一年多的時間后，聯(lián)合嘉實資本和穩(wěn)盛投資，以8號橋項目未來租金收入作為支持，于2017年11月在金融市場發(fā)行了ABS產(chǎn)品，發(fā)行量為4.2億元，提前變現(xiàn)了未來3.5年的租金收入，成功通過金融手段等一系列操作實現(xiàn)資金的快速回籠。
